בשנת 2017 העבירה כנסת ישראל את "חוק השכירות ההוגנת" המהווה למעשה תיקון חשוב לחוק השכירות והשאילה (התשל"א – 1971) שהסדיר במקור את יחסי שכירות הדירות במדינת ישראל. לפניכם מאמר מפורט הסוקר את השינויים המהותיים שטומן בחובו חוק השכירות החדש.
הרציונל שמאחורי חוק השכירות ההוגנת
בדברי ההסבר של חוק השכירות ההוגנת אשר נכנס לתוקפו בחודש ספטמבר 2017, נאמר במפורש כי אחת מהסיבות המרכזיות שבגינן נחקק החוק, טמונה בצורך להעניק מענה חוקי לשורה של סוגיות מהותיות שהצריכו התייחסות והסדרה לאור ההתפתחויות בשוק השכירות מאז נחקק החוק המקורי.
בין היתר מתייחס החוק ליחסים שבין המשכירים לשוכרים, לחובות ולזכויות של כל אחד מהצדדים – וכמובן לנושא הסדרי התשלום שיצרו אי-וודאות אשר הקשתה במקרים רבים על יצירתם של יחסים חוזיים (וכן יחסי אנוש) תקינים.
ראוי לציין כי חוק השכירות החדש, המוכר כאמור גם בשמו השני "חוק שכירות הוגנת, חל אך ורק על דירות למגורים – ולא על דירות שאינן מיועדות למגורים כדוגמת דירות הדיור המוגן, משרדים, בתי מלון וכיוצא באלה.
השינויים המשמעותיים שתמצאו בחוק השכירות החדש
אחד הממדים הקריטיים שהוסדר בחוק השכירות חדש מתייחס לגובה הערבות (הניתנת במזומן או כערבות בנקאית) שיכול המשכיר לדרוש מהשוכר: כיום, המשכיר לא יכול לדרוש ערבות הגבוהה מהסכום של 3 חודשי שכירות – או לחילופין – שליש מסכום דמי השכירות בתקופת השכירות שנחתמה – הנמוך שביניהם.
מעבר לכך, בחוק אף נכתב במפורש כי מימוש הערבות שניתנה יתבצע רק לאחר מתן הודעה מפורשת לשוכר במטרה שזה יפעל לתשלום החובות הרלוונטיים שבגינם נדרש המימוש מלכתחילה. במילים אחרות, אם שוכר הדירה לא שילם את דמי השכירות לא ניתן לממש את הערבות באופן מיידי – אלא חלה על המשכירים החובה להעניק לשוכר את ההזדמנות לשלם תחילה את הסכום שאותו הוא חייב במלואו.
תיקון פגמים במהירות האפשרית – והמושג "דירה ראויה למגורים"
נוסף על כך, במסגרת חוק השכירות ההוגנת הוסדרו באופן רשמי שורה של חובות שבעבר לא הייתה לגביהן התייחסות מפורשת בחוק. לשם המחשה, במסגרת התיקון הורחבה חובתו של המשכיר לדאוג לתיקון מיידי ומהיר ככל הניתן של פגם אשר הובא לידיעתו תוך פרק זמן סביר, שאם לא כן, יוכל השוכר לתקן את הפגם הזה במקומו וזאת על אף העובדה שעל-פניו לא ניתן לבצע כל שינוי בנכס אלא בהסכמתו המפורשת של המשכיר.
סעיף זה נועד בין היתר להעניק פתרון מיידי ככל הניתן במקרים שבהם התקיים סירב המשכיר לבצע תיקון חיוני אשר פגע ביכולתם של השוכרים לנהל אורח חיים תקין בדירה.
זאת ועוד, חוק השכירות ההוגנת אף הכניס לספר החוקים לראשונה את המושג "דירה ראויה למגורים" תוך התייחסות לקריטריונים שבהם חייבת הדירה לעמוד בהנחה והמשכיר רוצה להשכירה: כך, בין היתר הוגדה החובה למסור דירה שבה ישנם מערכות חשמל ותאורה תקינות, פתחי אוורור ותאורה טבעית – וכן חלונות למשל. באם נמסרה לשוכר דירה שאינה כוללת את המרכיבים הללו – הרי שיראו בעצם המסירה הפרת חוזה.
הסדרת תשלום דמי התיווך
אחת הסוגיות הכאובות ביותר שהוסדרו לראשונה בחוק השכירות החדש מתייחסת לדמי התיווך. כיום, בניגוד ברור להתנהלות הבעייתית שהפכה לנורמה בעבר, אוסר החוק להשית על השוכר את דמי התיווך במידה והמתווך פעל מטעמו של המשכיר. מדובר באחת מנקודות המחלוקת הברורות והחדות ביותר בין המשכירים לשוכרים – וחוק השכירות החדש העניק מענה מפורש לוואקום שאפשר בעבר למשכירים לאלץ את השוכרים לשלם חלק מדמי התיווך במידה וחפצו בדירה.
בסיכומו של דבר ניתן לומר שעל אף העובדה שחוק השכירות החדש לא כולל בתוכו סעיף המגביל את העלאת שכר הדירה למשך 3 שנים (אחד מהסעיפים הראשונים שנידונו עם תחילת הדיון בחוק), הרי שאין כל עוררין על כך שיש בו בכדי לסייע בהסדרת שוק השכירות הפרוץ – ולאפשר הן לשוכרים והן למשכירים ליהנות מוודאות גדולה יותר ומשקט נפשי שכה נחוץ להם.
משרד עורכי דין וגישור כהן – צור
